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Baux commerciaux – la clause automatique d’indexation et la prescription du rappel des loyers indexés par le bailleur

Lorsque le contrat prévoit que le loyer sera révisé de plein droit sans qu’il soit besoin pour la partie bailleresse d’en faire la demande, on dit que la clause d’indexation est « automatique ».

La jurisprudence considère dans ce cas que le seul fait que le bailleur n’ait pas réclamé en temps utile le montant des augmentations, généralement tous les ans, ne s’analyse pas en une renonciation à se prévaloir de la clause d’indexation (CA de Versailles du 12 mai 1999, jurisdata n°1999-042640).

La renonciation à se prévaloir de la clause d’indexation doit alors, en présence d’une clause d’indexation automatique, être expresse.

Si en présence d’une clause d’indexation automatique, le bailleur a la possibilité d’indexer le loyer alors qu’il ne l’avait pas fait depuis la conclusion du contrat et ainsi demander au preneur le paiement du loyer indexé, il ne peut toutefois pas exercer une action en paiement sur une période supérieure à cinq ans.

En effet, par un arrêt rendu le 18 septembre 2007 (jurisdata n°2007-040486) la Cour de cassation a jugé qu’ :

« Attendu que la prescription quinquennale concerne les actions en paiement, non seulement des loyers, mais tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ;

Attendu que pour dire que M. X… est bien-fondé à réclamer le paiement des arriérés de loyer à compter du bail, le jugement retient que, la prescription quinquennale ne s’appliquant pas au processus de l’indexation qui est un mode de calcul, rien ne s’oppose à ce que M. X… demande le paiement des arriérés de loyers qui auraient dû être calculés en application de l’indexation ;

Qu’en statuant ainsi, en écartant la prescription, alors qu’elle avait relevé que la somme réclamée correspondait au montant du loyer annuel réajusté qui aurait dû être versé depuis le début de la location, le tribunal, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »

En d’autres termes, en cas d’action en paiement du loyer indexé, le demandeur ne peut réclamer un rappel de loyers sur une période supérieure à 5 ans.

En revanche, cette prescription quinquennale ne s’applique pas à l’indexation du loyer de telle sorte que le bailleur est en droit de réclamer l’arriéré du loyer sur cinq années comme si le loyer avait été correctement indexé depuis le début du bail.

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