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Baux commerciaux – La procédure de fixation du loyer commercial

Vous êtes preneur d’un local commercial et votre bailleur vient de vous faire signifier par acte extra-judiciaire un congé avec offre de renouvellement de bail moyennant un nouveau loyer conformément aux dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce.

Vous devez savoir que pour être valide, ce congé doit être donné au moins six mois avant la date d’expiration du bail et qu’il prend effet à cette date. Il s’agit d’un délai légal minimal (article L145-9 alinéa 1 du Code de commerce).

Vous êtes d’accord sur le principe du renouvellement du bail mais pas sur le montant du loyer proposé ?

Il est alors recommandé d’informer votre bailleur de votre accord sur le principe du renouvellement et de votre désaccord sur le montant du loyer et ce, par acte extrajudiciaire.

Vous pouvez alors engager des négociations avec votre bailleur afin de trouver un accord sur le montant du nouveau loyer.

Vous devez toutefois garder à l’esprit que le délai pour saisir le juge des loyers d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé est de deux ans (article L145-60 du Code de commerce).

Si, ni le bailleur, ni le preneur, n’engagent la procédure dans ce délai, le bail est renouvelé aux clauses et conditions, notamment de prix du bail expiré.

Vous pouvez donc parfois avoir un intérêt à ce que vos négociations s’éternisent…

A défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer renouvelé et afin de vous prémunir d’une éventuelle saisine du juge des loyers par votre bailleur, il est vivement recommandé et de pratique courante de faire appel à un expert, non désigné judiciairement, lequel estimera de manière non contradictoire, le montant du loyer.

Cette expertise non contradictoire permettra de justifier votre demande de loyer auprès du Juge des loyers commerciaux et de la confronter au rapport d’expertise judiciaire qui sera rendu à la demande du Juge.

Sachez aussi que la procédure afin de fixation du loyer est une procédure particulière en ce qu’il s’agit d’une procédure écrite sur mémoire.

Le mémoire préalable à la saisine du juge est une formalité impérative et il doit être notifié à la partie adverse par lettre recommandée avec avis de réception.

Le mémoire doit mentionner, à peine d’irrecevabilité, qu’il appartient à la partie à laquelle il est adressé de faire part de son accord sur le montant du loyer dans le délai d’un mois à compter de sa réception.

A défaut d’accord entre les parties dans ce délai, le demandeur peut faire délivrer une assignation afin de faire fixer judiciairement le montant du loyer renouvelé à l’expiration du délai d’une mois.

Une expertise judiciaire sera très certainement ordonnée.

La durée des opérations d’expertise est en général d’une année.

Une fois le rapport déposé, l’article R.145-31 du Code de commerce précise que les parties ou leurs avocats sont avisées par le secrétaire-greffier, par lettre recommandée avec avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires pris après dépôt du rapport doivent être échangés.

Au risque de vicier la procédure substantiellement, les parties doivent impérativement échanger de nouveaux mémoires avant la date de l’audience, et ce, quand bien même elles n’entendent pas développer de nouvelles prétentions.

Généralement, le juge suivra les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ainsi rendu.

 

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